Tapu İptali ve Tescil Davası: Hukuki Dayanak, Nedenleri ve Süreç

Av. Engin EKİCİ

1. Tanım ve Hukuki Dayanak

Tapu iptali ve tescil davası, bir taşınmazın tapu kaydının hukuka aykırı şekilde oluşturulduğu iddiasıyla açılan, tapunun iptali ve gerçek hak sahibine tescili talep edilen bir ayni hak davasıdır.

Dayanak: Medeni Kanun’un 1023. maddesi, taşınmaz mülkiyetinin tapu siciline tescil ile kazanılacağını belirtir. Ancak bu tescilin hakkın doğumuna hukuken uygun olması gerekir.

2. Hangi Hallerde Açılır?

- Hileli Satış (Muvazaa): Gerçek bir satış yapılmamışsa, 3. kişileri aldatmak amacı varsa.
- Yolsuz Tescil: Hakkı olmayan kişiye tescil yapılmışsa.
- Vekaletsiz İşlem: Vekaleti olmayan biri işlem yapmışsa.
- İrade Sakatlığı: Zorla, tehditle ya da aldatılarak imzalanmış işlemler.
- Mirastan Mal Kaçırma: Miras bırakanın malvarlığını bazı mirasçılardan kaçırmak amacıyla yaptığı işlemler.
- Kadastro Hataları: Yanlış ölçüm veya değerlendirme sonucu hatalı tescil.

3. Davayı Kimler Açabilir?

- Taşınmazın gerçek hak sahibi,
- Yasal mirasçılar (özellikle mirastan mal kaçırma durumunda),
- Zarar gören taraflar.

4. Görevli ve Yetkili Mahkeme

- Görevli Mahkeme: Asliye Hukuk Mahkemesi
- Yetkili Mahkeme: Taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi (kesin yetkili)

5. İspat ve Delil Yükü

Davacı, tescilin hukuka aykırı olduğunu belgeler, tanıklar, bilirkişi raporları, tapu kayıtları gibi delillerle ispatlamalıdır.

6. Zaman Aşımı ve Hak Düşürücü Süreler

Tapu iptali ve tescil davası, genellikle hak düşürücü süreye tabi değildir. Ancak bazı özel durumlarda (örneğin hileli işlemler) 10 yıllık hak düşürücü süre gündeme gelebilir.

7. Sonuç ve Tescil

Mahkeme, davacıyı haklı bulursa:
- Tapu kaydını iptal eder,
- Gerçek hak sahibi adına tescile karar verir.

Kararın kesinleşmesinden sonra, mahkeme kararıyla tapu sicil müdürlüğünde yeni kayıt yapılır.

Tapu iptal ve tescil davaları, taşınmaz mülkiyeti gibi önemli hakları ilgilendirdiği için dikkatle yürütülmesi gereken teknik davalardır. Her somut olayın özelinde değerlendirme yapılmalı, alanında uzman bir avukattan destek alınmalıdır.