Av. Engin EKİCİ

Evlilik birliği içerisinde eşler, çeşitli nedenlerle aile konutu üzerinde tek taraflı tasarrufları kısıtlama ihtiyacı duyabilirler. "Yuvayı koruyan şerh" olarak da bilinen aile konutu şerhi, mülkiyet sahibi olmayan eşin haklarını güvence altına alan en güçlü hukuki araçlardan biridir.

1. Aile Konutu Ne Demektir?

Aile konutu kavramı, 5721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 194. maddesinde düzenlenmiş olup madde gerekçesinde; "eşlerin bütün faaliyetlerini gerçekleştirdiği, yaşantılarına yön verdikleri, acı ve tatlı günleri içerisinde yaşadıkları alan" olarak tanımlanmıştır.

Bir taşınmazın bu statüyü kazanması için iki temel şart aranır:

• Resmi Bir Evlilik Birliği: Eşler arasında yasal olarak devam eden bir evlilik olmalıdır.

• Devamlılık: Konutun yazlık, yayla evi vb. gibi geçici değil, yaşamın merkezi olacak şekilde devamlı kullanılması gerekir.

2. Aile Konutu Şerhi Ve Sağladığı Kısıtlamalar

Eğer oturulan konut eşlerden sadece biri adına tapuda kayıtlıysa, malik olan eş; diğer eşin rızası olmaksızın konutu satabilir, ipotek edebilir veya kira sözleşmesini feshedebilir. İşte bu noktada Aile Konutu Şerhi devreye girer.

TMK 194 uyarınca; malik olan eş, diğer eşin açık rızası bulunmadıkça:

• Aile konutuyla ilgili kira sözleşmesini feshedemez.

• Aile konutunu devredemez (satış, bağış, trampa vb.).

• Aile konutu üzerindeki hakları sınırlayamaz (ipotek tesisi, intifa hakkı vb.).

3. Aile Konutu Şerhi Nasıl Konulur?

Şerh işlemleri taşınmazın bulunduğu yerdeki tapu müdürlükleri tarafından gerçekleştirilir. Geçmişte bu işlem için mahkeme kararı aranırken, yapılan yasal düzenlemelerle birlikte artık doğrudan tapuya başvuru yeterli hale gelmiştir.

4. Başvuru Süreci Ve Gerekli Evraklar

Başvuru iki şekilde yapılabilmektedir:

A. Fiziki Başvuru:

• Gerekli Belgeler: Taşınmazın aile konutu olduğunu kanıtlayan Muhtarlıktan veya Kadastro Müdürlüğü'nden alınmış belge, nüfus kayıt örneği veya evlilik cüzdanı ve kimlik aslı.

• Süreç: Belgelerle randevu alınır. İşlem genellikle iş yüküne göre 1 ile 7 gün arasında sonuçlanır.

B. Online Başvuru (Web-Tapu): E-Devlet şifresi ile webtapu.tkgm.gov.tr adresi üzerinden "İşlemler" sekmesinden "Aile Konutu Şerhi" seçilerek yapılır. Bu yöntem, fiziki iş yükünü azalttığı için kurumlarca da teşvik edilmektedir.

Önemle belirtmeliyiz ki; aile konutu şerhi işlemi için tapu müdürlükleri tarafından herhangi bir harç veya döner sermaye ücreti alınmamaktadır.

5. Malik Olmayan Eş İçin Korumalar

Şerh işlendikten sonra, malik olan eşin yapacağı her türlü tasarruf işlemi tapu memuru tarafından durdurulur ve diğer eşin imzalı onayı istenir. Yargıtay içtihatlarına göre, bu rıza "genel bir rıza" olamaz; her bir işlem için (örneğin spesifik bir banka ipoteği için) ayrı ve açık rıza verilmesi şarttır.

6. Şerhe Rağmen Satış Yapılırsa Ne Olur?

Eğer bir şekilde rıza alınmadan veya şerh atlanarak devir gerçekleşirse, bu işlem hukuken "geçersiz" sayılabilir. Bu durumda rızası alınmayan eş, Tapu İptal ve Tescil Davası açma hakkına sahiptir.

• Üçüncü Kişinin İyiniyeti: Taşınmazı alan kişi, oranın aile konutu olduğunu bilmiyorsa (iyiniyetli ise) TMK 1023 uyarınca mülkiyeti korunabilir. Ancak tapuda şerh varken yapılan bir satışta, alıcının "iyiniyetli" olduğunu iddia etmesi hukuken mümkün değildir.

7. İcraen Satışı Önler Mi?

En çok karıştırılan konulardan biri budur. Aile konutu şerhi, malikin kendi iradesiyle yaptığı satışları engeller. Ancak:

• Konut üzerinde daha önceden tesis edilmiş bir ipotek varsa,

• Vergi borcu veya başka bir borç nedeniyle icra takibi başlatılmışsa, cebri icra yoluyla (ihale ile) yapılan satışları engellemez.

8. Şerh Ne Zaman Ve Nasıl Kaldırılır?

Aile konutu şerhi şu hallerde terkin edilir (silinir):

• Şerhi koyduran eşin talebiyle,

• Eşlerin birlikte başvurusuyla,

• Boşanma Kararı: Boşanma ilamının kesinleşmesiyle taşınmaz "aile konutu" vasfını yitirir ve şerh kaldırılabilir.

• Vefat: Eşlerden birinin ölümü halinde aile birliği sona ereceğinden şerh terkin edilir.

Sıkça Sorulan Sorular 

Soru: Kiralık evde oturuyoruz, şerh koydurabilir miyim? Cevap: Evet. Kira sözleşmesinin tarafı olmayan eş, kiralayana (ev sahibine) yapacağı bildirimle sözleşmenin tarafı haline gelir ve aile konutu korumasından yararlanır.

Soru: Şerh koydurmak için eşimin rızası gerekir mi? Cevap: Hayır. Taşınmazın maliki olmayan eş, malik olan eşin rızası veya haberi olmaksızın tek başına tapu müdürlüğü'ne giderek şerh koydurabilir.

Soru: Mahkeme yoluyla şerh konulabilir mi? Cevap: Tapu Müdürlüğü talebi reddederse veya taşınmazın aile konutu olup olmadığı konusunda bir çekişme varsa, Aile Mahkemesi'nde dava açılarak "Aile Konutu Şerhi Konulması" talep edilebilir.

Soru: Yazlık ev için şerh konulur mu? Cevap: Kural olarak hayır. Yargıtay kararlarına göre, sadece yaşamın merkezi olan ana konut aile konutudur. Yazlık, yayla evi veya devre mülkler bu kapsama girmez.