Kentsel Dönüşümde Yeni Dönem: 6306 Sayılı Kanun ve Uygulama Yönetmeliği’nde 4 Şubat 2026 Değişiklikleri

Av. Engin EKİCİ

Türkiye’nin deprem gerçeği ve dayanıksız yapı stokunun yenilenmesi ihtiyacı, kentsel dönüşüm mevzuatının dinamik kalmasını zorunlu kılmaktadır. Bu kapsamda, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun ve bu Kanun’un Uygulama Yönetmeliği'nde 4 Şubat 2026 tarihinde yapılan son düzenlemeler, sürecin tıkanan damarlarını açmayı ve "hızlı tahliye-hızlı inşaat" prensibini pekiştirmeyi hedeflemektedir.

Bu makalede, yapılan son değişiklikleri eski düzenlemelerle kıyaslayarak mercek altına alıyoruz.

1. Mevzuatın Tarihsel Süreci: 2012’den Bugüne Kaç Değişiklik Yapıldı?

6306 sayılı Kanun, yürürlüğe girdiği 16 Mayıs 2012 tarihinden bu yana pek çok kez "revizyon" ve "torba yasa" düzenlemelerine konu olmuştur.

• 6306 Sayılı Kanun: 2012’den 2026 yılına kadar yaklaşık 8 ana değişiklik görmüştür. En kapsamlısı Kasım 2023’te yapılan (karar yeter sayısını %50+1’e indiren) düzenlemedir. 04.02.2026 değişikliği ise bu sürecin uygulama hatalarını gideren son halkadır.

• Uygulama Yönetmeliği: Kanun’daki değişikliklere paralel olarak yönetmelik, bugüne kadar 14 kez değişikliğe uğramıştır. Bu durum, sahadaki uygulama tecrübesinin hukuki metne sürekli yansıtıldığının bir göstergesidir.

2. 04.02.2026 Tarihli Değişikliklerin Karşılaştırmalı Analizi

Yapılan son düzenlemeler özellikle karar alma süreçleri, toplantı usulü ve tebligat kanalları üzerinde yoğunlaşmaktadır.

A. Toplantı Şartı ve Karar Alma Süreci

• Eski Düzenleme: Paydaşların salt çoğunlukla (%50+1) karar alabilmesi için kural olarak bir toplantı yapılması ve bu toplantıda kararın imza altına alınması bekleniyordu. Toplantı davetlerinin usulüne uygun yapılmaması, kararların iptaline neden olabiliyordu.

• 04.02.2026 Değişikliği: Yeni düzenleme ile süreç daha da esnetilmiştir. Paydaşların tamamına ulaşılamaması veya toplantı organizasyonunun süreci yavaşlatması durumunda; noter vasıtasıyla yapılacak bildirimler veya e-Devlet üzerinden yapılacak çağrılar ile salt çoğunluğun iradesi esas alınacaktır. Fiziksel toplantı yapılamamış olması, salt çoğunlukla alınan kararın geçerliliğini tek başına sakatlamayacaktır.

B. Tebligat Usullerinde Dijitalleşme ve İlan Yolu

• Eski Düzenleme: Tebligatlarda öncelikle şahsa bildirim, ulaşılamıyorsa muhtarlıkta askı usulü uygulanıyordu. Ancak mülk sahiplerinin yurt dışında olması veya adres değişiklikleri süreci aylarca uzatabiliyordu.

• 04.02.2026 Değişikliği: Tebligat süreci radikal bir şekilde hızlandırılmıştır. Artık kararlar;

  • Yapının üzerine asılacak ilan,

  • İlgili muhtarlıkta ilan,

  • e-Devlet kapısı üzerinden yapılan bildirim

    ile tamamlanmış sayılacaktır. e-Devlet üzerinden yapılan bildirimin tebligat yerine geçmesi, "haberi yoktu" itirazlarının hukuki zeminini daraltmaktadır.

C. Rezerv Yapı Alanı ve Tahliye Süreçleri

• Eski Düzenleme: Rezerv alan ilan edilen yerlerde mülkiyet hakkı ve tahliye süreçleri yargı aşamasında ciddi durdurma kararlarıyla karşılaşıyordu.

• 04.02.2026 Değişikliği: Uygulama Yönetmeliği’nde yapılan tanımlama ile rezerv alanların kapsamı ve idarenin tasarruf yetkisi daha net çizilmiştir. Tahliye için verilen sürelerin (genellikle 60+30 gün) aşılması durumunda, kolluk kuvveti marifetiyle tahliye ve elektrik/su/doğalgaz kesme işlemleri "gecikmeksizin" uygulanacaktır.

3. Özet Karşılaştırma Tablosu

4. Hukuki Değerlendirme

04.02.2026 tarihli değişiklikler, mülkiyet hakkı ile yaşam hakkı (afet güvenliği) arasındaki dengede "yaşam hakkını" önceliklendiren bir yaklaşımı benimsemiştir (ya da benimser bir görüntü verilmeye çalışılmıştır). Toplantı şartının esnetilmesi ve dijital tebligatın merkeze alınması, dönüşüm süreçlerini tıkayan "ulaşılamayan malik" sorununa kesin çözüm getirmeyi amaçlamaktadır.

Ancak, mülk sahiplerinin hak kaybına uğramaması adına e-Devlet bildirimlerini ve muhtarlık askılarını yakından takip etmeleri, alınan kararlara karşı yasal süresi içinde itiraz haklarını kullanmaları artık çok daha kritik bir önem arz etmektedir.

Sonuç olarak; kentsel dönüşümde bürokratik engellerin birer birer kalktığı, dijitalleşmenin ve hızlı karar almanın esas olduğu bir döneme girmiş bulunmaktayız. Ayrıca kentsel dönüşüm kisvesiyle rantsal dönüşüm hedeflenmesi riskine karşı da dikkatli olunmasında yarar bulunduğunu ifade etmek gerekir.